Lorsque vous avez un prêt immobilier, il faut savoir que les intérêts sont calculés sur la base du capital restant dû. Cela veut dire que plus vous remboursez votre crédit, plus le montant des intérêts diminue. Mais comment faire pour connaître le capital restant dû ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
Quelles sont les conditions à remplir pour déduire ses intérêts d’emprunt ?
Il faut que le bien soit détenu en pleine propriété.
Il faut également qu’il soit affecté à un usage professionnel ou commercial, et ce pendant au moins 5 ans.
Les intérêts doivent être payés sur des prêts immobiliers contractés pour l’acquisition d’un immeuble qui est affecté à l’usage professionnel du contribuable ou de sa famille. De plus, ils ne doivent pas être inclus dans les charges déductibles pour la détermination du résultat fiscal (voir BOI-RFPI-BASE-30-10). Enfin, il faut que les intérêts concernent des opérations réalisées entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2014. intérêts
Quels sont les avantages de la déduction des intérêts de son prêt immobilier ?
Pourquoi déduire les intérêts de son prêt immobilier? Les intérêts d’un emprunt immobilier sont une charge qui peut peser lourd dans le budget des ménages. Ce poste représente en effet un pourcentage important du coût total d’un bien, et il est donc primordial de le maîtriser au mieux.
La déduction des intérêts du prêt immobilier permet ainsi de réduire sa note fiscale. Cette option est valable pour tous les types de crédits immobiliers : crédit à la consommation, crédit affecté, crédit amortissable ou encore prêt in fine. Cette possibilité se limite toutefois aux seuls revenus fonciers soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire ceux provenant d’une location meublée et/ou non meublée. Attention En cas de rachat par un autre organisme financier, la déduction des intérêts n’est pas accordée si elle ne correspond pas aux conditions initiales du prêt (mensualités constantes). Elle est applicable lorsque la durée du crédit restante est supérieure à la durée initiale du prêt. Toutefois, vous pouvez demander une modulation si votre situation financière change (changement professionnel ou familial par exemple) Pour connaître les modalités exactes, renseignez-vous directement auprès de votre établissement bancaire ! intérêts
Comment déterminer le montant des intérêts déductibles ?
La déduction des intérêts à payer sur un prêt immobilier peut être considérée comme une dépense d’entreprise.
Vous pouvez donc déduire les intérêts que vous payez à votre société de portefeuille, tout en limitant votre revenu imposable. Pour calculer le montant des intérêts qui sont déductibles, il faut tenir compte du taux d’intérêt moyen que vous avez payé pour ce prêt.
Lorsque vous faites appel à un courtier, l’avance de fonds est généralement incluse dans la facture totale que vous recevrez. De plus, si le prêteur impose un taux variable, celui-ci doit au moins être égal ou supérieur au taux moyen du marché. Si le prêteur ne fournit pas de preuve du taux d’intérêt moyen du marché sur votre contrat de prêt hypothécaire (ou si le montant n’est pas indiqué), cette condition ne s’applique pas et vous pouvez donc utiliser le meilleur taux disponible entre les parties pour calculer les intérêts déductibles. Si la banque ou l’institution financière fait partie d’un groupe financier important et qu’elle dispose de son propre programme hypothécaire, elle peut choisir son propre taux d’intérêt moyen pour chaque client et ainsi appliquer sa politique commerciale aux clients qui demandent un crédit immobilier.
Le principal avantage des groupes financiers réside dans le fait qu’ils offrent souvent des conditions plus avantageuses qu’une banque ordinaire. intérêts
Quels sont les intérêts non déductibles ?
Les intérêts non déductibles sont les intérêts qui ne peuvent pas être déduits de vos revenus locatifs.
Ils sont soumis à un taux maximal fixé par la loi et correspondent aux intérêts des prêts que vous avez contractés pour financer l’acquisition ou la construction d’un logement.
Les intérêts non déductibles doivent être réintégrés dans le montant de votre bénéfice imposable calculé au niveau de votre résultat fiscal (bénéfice net avant impôt). En général, les charges financières sur emprunt immobilier sont constituées par : Le remboursement du capital emprunté, les frais de dossier, l’assurance obligatoire, les frais de garantie et d’hypothèque. intérêts
Quels sont les documents à fournir pour déduire ses intérêts ?
Il est nécessaire de fournir un certain nombre de documents pour pouvoir déduire ses intérêts d’emprunt. Pour les emprunteurs, il est important de bien connaître les conditions des prêts et de savoir si l’on peut en déduire les intérêts d’emprunt.
Les banques proposent généralement une prime à la signature ou un rabais sur le taux d’intérêt du crédit logement.
Le rabais accordé par la banque va varier selon le profil du client mais aussi selon le montant emprunté et le type de crédit immobilier contracté : prêt hypothécaire à taux fixe ou variable, amortissable ou in fine.
Les primes accordées aux clients ne sont pas soumises à l’impôt sur les revenus, ni au droit d’enregistrement (droits de timbre).
La prime à la signature est versée directement au client qui doit être remboursée par anticipation en cas de non-respect des conditions du contrat initial.
Il existe différents types d’intérêts destinés aux emprunteurs:
Intérêts sur capital
Ils représentent une partie du coût global du crédit logement et concernent essentiellement les emprunteurs qui ont optés pour un crédit amortissable (capital + intérêts) et dont la durée maximale du crédit ne dépasse pas 25 ans. intérêts
Quels sont les risques à prendre en compte lors de la déduction des intérêts de son prêt immobilier ?
Le principal risque à prendre en compte lors de la déduction des intérêts d’un prêt immobilier est le risque de perte financière, mais il y a également un risque fiscal. En effet, les sommes versées au titre d’intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu brut foncier et peuvent être imposées ou soumises aux prélèvements sociaux. Si vous investissez dans l’immobilier locatif, vous pouvez bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu. Ces avantages peuvent être remis en cause si vous ne respectez pas certaines conditions.
Les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf à condition de le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée par la loi (de 6 à 12 ans). Pour bénéficier des avantages fiscaux liés à ces dispositifs, vous devrez conserver votre bien jusqu’au terme du bail.
Le montant des avantages fiscaux diminue progressivement avec la durée de conservation du logement : 18 % pour une durée de location comprise entre 6 et 9 ans ; 12 % pour une durée comprise entre 10 et 15 ans ; 6 % pour une durée supérieure à 15 ans.
Vous pouvez également profiter des dispositions particulières prévues par cette loi en cas de plus-value immobilière (location meublée). intérêts
La déduction des intérêts de son prêt immobilier est une opération complexe. En effet, le calcul des intérêts n’est pas uniquement lié au taux d’intérêt de votre crédit mais aussi à la durée du prêt. Il faut donc prendre en compte le taux d’intérêt nominal, les frais divers et variés et bien entendu la durée du crédit.
